Encadrement des loyers : on démêle le vrai du faux

Les locataires parisiens économisent en moyenne 984 € par an grâce à l’encadrement des loyers, d’après une étude économétrique réalisée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) et une équipe d’économistes du Centre d’économie et de sociologie appliquées à l’agriculture et aux espaces ruraux (CESAER). Leur étude, actualisée pour couvrir la période du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2024, démontre que l’encadrement des loyers mis en œuvre sur le territoire parisien a permis aux loyers de connaître une hausse moins importante (-5,2 %) que si le dispositif n’existait pas. L’effet aurait été encore plus important (-9,8 %) si tous les bailleurs avaient respecté l’encadrement des loyers.

Les baisses de volume d’offres sont comparables entre les villes avec ou sans encadrement des loyers. C’est le constat réalisé par l’entreprise spécialisée dans l’analyse des marchés immobiliers Price Hubble dans une note. Celle-ci indique que la baisse de l’offre s’explique par d’autres phénomènes macro-économiques, tels que la hausse des taux d’intérêt et l’impact en cascade de la contraction du marché immobilier notamment.

L’explosion des meublés touristiques illégaux est également l’un des facteurs principaux de l’assèchement de l’offre. À Paris, la baisse de l’offre locative est liée à une forte croissance des résidences secondaires et des logements vacants qui représentent 262 000 logements en 2022 (soit 19 % de l’ensemble des logements parisiens), d’après les chiffres de l’Apur.

Au-delà de la plus-value certaine dont bénéficie tout acheteur d’un bien parisien, l’investissement locatif à Paris offre un rendement locatif entre 3 % et 5 %, selon le quartier et le nombre de pièces du logement. Avec une moyenne de 4,1 %, il dépasse largement les rendements offerts par les livrets d’épargne réglementés. Cet investissement se trouve consolidé par la tension locative extrême sur le territoire parisien.

Comme tout bien amortissable, un logement ou un immeuble s’entretient pour éviter sa dépréciation et une perte de valeur à la revente. Par ailleurs, la mise à disposition d’un logement décent et l’entretien de certains éléments du logement donné à bail font partie des obligations de tout bailleur, comme prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Si la Ville de Paris mobilise des moyens très importants en faveur de l’accès au logement social et abordable depuis de nombreuses années, les ménages sont obligés de se tourner vers le marché locatif privé pour être logés dans un contexte de décorrélation toujours plus forte entre les revenus et le coût de la vie. Ainsi, en trente-cinq ans à Paris, le prix à l’achat des appartements a été multiplié par 7,8 et les loyers dans le secteur privé par 6,5, contre 4,6 pour les revenus des Parisiens. Désormais, les ménages les plus modestes, majoritairement locataires, consacrent en moyenne plus de 30 % de leur budget pour se loger.

La mise en œuvre d’un dispositif tel que l’encadrement des loyers apparaît comme primordiale afin de ramener le taux d’effort (le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages) des locataires à un seuil raisonnable. À plus grande échelle, l’encadrement des loyers participe, aux côtés de la régulation des meublés de tourisme, au maintien d’une offre locative abordable dans le parc privé.

Le Conseil constitutionnel, dans le cadre du contrôle de constitutionnalité du dispositif d’encadrement des loyers, a déclaré le dispositif conforme à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 fixant le droit de propriété. L’encadrement des loyers n’est donc pas une atteinte au droit de propriété. Il permet, dans les territoires où le marché immobilier est particulièrement tendu, de s’assurer que l’évolution des loyers reste suffisamment raisonnable pour permettre aux personnes et familles travaillant dans la commune de se loger.